El Laberinto del Mercado Inmobiliario Comercial en Colombia: Una Realidad que Necesitamos Cambiar
Siempre me he preguntado por qué alquilar o comprar una propiedad comercial en Colombia es tan complicado. Llevo años observando este mercado y no deja de sorprenderme el contraste con lo sencillo que resulta hoy hacer una operación similar con un inmueble residencial.
Decidí investigar a fondo qué está pasando y por qué nuestro mercado de propiedades comerciales (CRE) está tan rezagado en comparación no solo con el sector residencial local, sino también con los mercados comerciales del resto del mundo. Lo que encontré es una mezcla de factores estructurales que necesitan atención urgente.
La Transparencia: Un problema Estructural
Cuando se analizan los índices globales de transparencia inmobiliaria, Colombia aparece en una posición preocupante. Mientras Estados Unidos se consolida como un mercado "altamente transparente", nosotros navegamos en un mar de opacidad que ahuyenta al capital internacional.
He visto cómo más del 80% de la inversión global en CRE, hablamos de 1.2 billones de dólares, se dirige exclusivamente a mercados transparentes. Colombia no está recibiendo menos inversión con descuento por riesgo; estamos siendo excluidos del radar de los grandes fondos institucionales.
Las tasas de Interés Vs Retorno no Tienen Sentido
Aquí viene el problema más grave: el costo del financiamiento. Mientras un inversionista estadounidense obtiene crédito al 4.5% para comprar un activo que rinde 6%, en Colombia los créditos productivos para propiedades comerciales rondan tasas del 27% al 38% efectivo anual. No es un error tipográfico.
Con un Cap Rate promedio del 7.96% en oficinas prime de Bogotá y tasas de financiamiento superiores al 35%, el apalancamiento se vuelve destructivo. Cada peso de deuda reduce el valor en lugar de multiplicarlo. Por eso nuestro mercado CRE es un mercado de full equity (Dinero propio) donde solo participan quienes tienen el capital completo disponible, esto hace fuertemente inaccesible que gran parte de la población no pueda invertir en este tipo de activos, existen otros vehículos tales como:
Los REITs: Una Herramienta Subutilizada
Contrario a lo que muchos piensan, los REITs sí existen en Colombia a través de vehículos como los PEI (Patrimonio Estrategias Inmobiliarias), pero su penetración en el ecosistema es mínima. Son extremadamente costosos para el inversionista promedio y no han logrado democratizar el acceso al mercado inmobiliario comercial como ocurre en otros países.
En Estados Unidos, cualquier persona puede comprar acciones de un REIT con unos pocos dólares. Aquí, estos vehículos siguen siendo territorio de inversionistas institucionales o individuos de alto patrimonio, perpetuando la exclusión y limitando la liquidez del mercado.
Con esto se puede concluir parcialmente que la inversión en este tipo de activos es sumamente costosa, con altos niveles de fricciones y casi que exclusiva para actores con grandes sumas líquidas de capital.
La Asimetría de Información: Navegando a Ciegas (Pero con Nuevas Herramientas)
He intentado muchas veces obtener datos confiables sobre el mercado CRE fuera de Bogotá y es prácticamente imposible. Si quieres información sobre tasas de vacancia industrial en Pereira o comparables de arrendamiento de oficinas en Barranquilla, tradicionalmente terminas usando datos residenciales de portales como Fincaraíz o Metrocuadrado como proxy. Es absurdo, pero ha sido la realidad durante años.
Sin embargo, debo reconocer que están surgiendo soluciones prometedoras. Plataformas como CREBI están comenzando a llenar este vacío con herramientas profesionales para el mercado comercial. CREBI ofrece análisis demográficos detallados del área de influencia de un local comercial, datos sobre población flotante, y patrones de consumo por zona. Es exactamente el tipo de información B2B que necesitamos: ¿cuántas personas pasan frente a tu local? ¿Cuál es su nivel de ingreso? ¿Cuáles son sus hábitos de consumo? Esta data es oro puro para valorar correctamente un activo comercial.
Aun así, estas iniciativas todavía son incipientes y necesitan escalar. La falta generalizada de información profesional B2B sigue haciendo que la valoración de activos sea especulativa en muchos casos y que los prestamistas no puedan evaluar adecuadamente el riesgo. Es un círculo vicioso: sin datos no hay confianza, sin confianza no hay financiamiento competitivo, y sin financiamiento el mercado no puede madurar completamente.
El Factor Humano: Necesitamos Evolucionar
La cultura profesional del sector también necesita transformarse. Predomina un enfoque de ventas B2C cuando necesitamos analistas de inversión B2B con habilidades financieras sofisticadas. Los diplomados actuales en "ventas inmobiliarias" no son suficientes para interactuar con capital institucional internacional.
El Camino hacia Adelante
Después de todo este análisis, creo firmemente que necesitamos acciones concretas y coordinadas. Primero, una reforma regulatoria que facilite la creación de REITs verdaderamente accesibles y líquidos, no los vehículos costosos y excluyentes que tenemos hoy. Segundo, la expansión y adopción masiva de plataformas de datos CRE como CREBI, que ya están comenzando a romper con la cultura del secretismo y generar transparencia real con análisis demográficos, datos de población flotante y patrones de consumo.
También necesitamos importar estándares internacionales de formación profesional como la certificación CCIM, y aprovechar la tecnología Proptech no solo para portales de anuncios residenciales, sino para construir infraestructura robusta de datos B2B que integre todos los mercados del país, no solo Bogotá. Las herramientas existen o están naciendo; lo que falta es adoptarlas masivamente y crear un ecosistema donde sean el estándar, no la excepción.
El potencial está ahí. Colombia tiene una economía dinámica, ciudades en crecimiento y una ubicación estratégica envidiable. Ya hay emprendedores y empresas trabajando en soluciones. Pero hasta que no enfrentemos estas barreras estructurales de manera coordinada y logremos que estas herramientas se vuelvan mainstream, seguiremos preguntándonos por qué algo tan simple en otros países resulta tan complicado aquí. Es hora de madurar nuestro mercado inmobiliario comercial. El costo de no hacerlo es quedarnos fuera del mapa de inversión global.