Las grandes cosas se construyen de manera presencial: Oficinas un activo con pasado, presente y futuro
El mercado de oficinas en Colombia está viviendo una transformación que muy pocos empresarios están entendiendo completamente. Mientras muchos creen que el trabajo híbrido mató a las oficinas tradicionales, los datos revelan una historia completamente diferente: el mercado no se está contrayendo, se está bifurcando. Y esta bifurcación está creando oportunidades extraordinarias para quienes sepan leerla.
La Sorprendente Verdad: Las Empresas Están Expandiéndose
Si pensabas que las empresas colombianas estaban reduciendo sus espacios de oficina, prepárate para una sorpresa: el 50% de las empresas en Colombia planea ampliar sus espacios de trabajo en los próximos tres años
¿Contradictorio con la era del trabajo desde casa? En absoluto. Lo que está sucediendo es mucho más sofisticado: la oficina ha dejado de ser un simple lugar de trabajo para convertirse en una herramienta estratégica de atracción y retención de talento. Las empresas ya no preguntan "¿cuántos metros cuadrados necesito?", sino "¿qué tipo de espacio hará que mi equipo quiera venir a la oficina?".
Las grandes empresas se están moviendo a un modelo de negocio híbrido, no es solo un tema de que los trabajadores son igual de productivos en casa que en una oficina, tiene que ver con la interacción constante y sin fricción de equipos, todos enfocados hacia la resolución de un problema, “Las grandes cosas se construyen en equipo” , es una frase que está guiando la nueva era de las oficinas.
La Gran Migración: Del Edificio Viejo al Edificio Premium
El fenómeno que está redefiniendo el mercado tiene un nombre técnico: "fly-to-quality" (fuga hacia la calidad). En términos simples, es una migración masiva de empresas desde oficinas de segunda y tercera categoría hacia espacios premium con certificaciones de sostenibilidad, tecnología integrada y diseños que promueven el bienestar.
Esta migración está creando dos realidades paralelas en el mercado colombiano:
Realidad 1: Escasez de oficinas en el segmento premium En zonas como Andino y Nogal en Bogotá, la vacancia de oficinas premium es prácticamente cero. En Medellín, la falta de nueva oferta ha provocado incrementos anuales del 15% en las rentas. Los espacios de alta calidad no solo están llenos, están generando listas de espera.
Realidad 2: Obsolescencia acelerada en edificios antiguos Los edificios Clase B y C están viéndose progresivamente abandonados. No es que las empresas estén reduciendo personal; simplemente están mudándose a espacios mejores. Esta dicotomía explica por qué ciudades como Bogotá muestran absorción negativa en los datos agregados, mientras que los mejores edificios están literalmente sin disponibilidad.
Tres Factores Que Están Redefiniendo la Decisión de Ubicación
1. La Sostenibilidad Ya No es Opcional
Las certificaciones LEED y EDGE han pasado de ser un "nice-to-have" a un requisito indispensable. ¿Por qué? Porque las grandes corporaciones operan bajo mandatos ESG (Environmental, Social, and Governance) que las obligan contractualmente a ocupar espacios sostenibles.
Para un empresario, esto significa que elegir un edificio sin certificación es, literalmente, cerrarle la puerta a un segmento completo del mercado de arrendamiento corporativo.
2. El Diseño Ahora Importa Tanto Como la Ubicación
No es que la masiva digitalización del trabajo hubiese sido una coyuntura por el covid-19, esto generó cambios inmensos en la manera en las que los espacios de trabajo en la oficina son concebidos es por esto sentido que la estructuración de oficinas ha cambiado fuertemente, no solo desde las áreas sino desde la distribución de escritorios y el tamaños de las áreas hasta espacios guiados a la colaboración, hoy en día la estructuración de proyectos de oficinas se realiza bajo el concepto de "Activity-Based Working" (ABW) está revolucionando cómo se diseñan los espacios. Ya no se trata de tener escritorios fijos, sino de ofrecer diferentes zonas para diferentes actividades: áreas de colaboración abierta, cabinas de concentración, espacios informales tipo lounge, y escritorios compartidos.
Los edificios que entienden esto y ofrecen espacios preparados o adaptables para este modelo tienen un poder de negociación significativamente mayor y pueden cobrar rentas premium.
3. La Flexibilidad se Volvió un Imperativo de Negocio
El modelo de espacios flexibles ha evolucionado del simple coworking a soluciones corporativas sofisticadas. Empresas como CBRE reportan ahorros de $1.8 mil millones globalmente mediante la integración de flexibilidad en sus carteras inmobiliarias.
El atractivo es simple: las empresas pueden expandirse o contraerse según las necesidades del negocio, sin quedar atrapadas en contratos rígidos de 10 años. Los sectores de mayor crecimiento en Colombia (Tecnología, BPO, Banca) están liderando esta adopción.
Las Proyecciones Que Debes Conocer: 2025-2027
Los próximos tres años serán decisivos. Las proyecciones indican que:
- La tasa de vacancia nacional caerá por debajo del 9%
- Los activos premium alcanzarán precios de renta históricamente altos
- Medellín se consolida como el mercado más fuerte con apenas 5.43% de disponibilidad
- La limitada construcción de nuevos proyectos seguirá presionando los precios al alza
Para un empresario, esto se traduce en una ventana de oportunidad que se está cerrando rápidamente. Los que aseguren espacios premium ahora, lo harán a precios más favorables que en los próximos años.
La Lección Estratégica Para el Eje Cafetero
Aunque este análisis se centra en Bogotá, Medellín, Cali y Barranquilla, las tendencias son completamente aplicables al Eje Cafetero. Las empresas aquí también están priorizando calidad sobre simple disponibilidad, sostenibilidad sobre costo inicial, y flexibilidad sobre contratos rígidos.
La pregunta crítica que todo empresario debe hacerse ya no es "¿dónde encuentro espacio disponible?", sino "¿qué tipo de espacio me dará la ventaja competitiva que necesito para atraer y retener al mejor talento?".
Conclusión: La Información es Poder
En un mercado que se está bifurcando tan dramáticamente, tomar decisiones basadas en intuición o en "lo que siempre se ha hecho" puede resultar extremadamente costoso. La diferencia entre elegir un espacio premium en un submercado estratégico versus un edificio promedio en una zona en declive puede significar la diferencia entre:
- Rentas que se valorizan versus rentas estancadas
- Facilidad para atraer talento versus dificultad para retener empleados
- Flexibilidad para crecer versus estar atrapado en un contrato inflexible
En Crebi, entendemos que la mejor decisión de ubicación comercial es aquella respaldada por datos precisos y análisis profundo del mercado. Porque en la nueva era de las oficinas, la información ya no es solo poder: es rentabilidad.
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Tiempo de lectura: 3 minutos
Escrito por : Sebastian Marin Rojas