Lo que he visto en el mercado: Por qué los "Ladrillos Clínicos" son el refugio silencioso del 2025

Llevo meses observando el mercado inmobiliario de las principales ciudades de Colombia, desde los corredores corporativos de Chicó en Bogotá hasta la Milla de Oro en Medellín, y hay algo que me ha llamado poderosamente la atención. Mientras veo carteles de "Se Vende" acumulando polvo en ventanas de apartamentos de estrato alto y en oficinas corporativas tradicionales, hay un tipo de activo donde la historia es completamente diferente: los consultorios médicos modernos.

No es una percepción aislada. Lo que estoy viendo en el terreno es un reajuste estructural de la inversión inmobiliaria. Mientras el mercado residencial lucha con inventarios acumulados y tasas que han frenado al comprador promedio, el segmento de salud está, irónicamente, en su mejor momento.

Quiero compartirles lo que he analizado sobre este fenómeno, no desde la teoría, sino desde la realidad de los datos y la normativa que está cambiando las reglas del juego para el 2025.

El "cisne negro" no fue la pandemia, es la demografía

Si miramos los fundamentales, el crecimiento del 15% en la inversión en consultorios durante el último año no es casualidad. He notado que muchos inversionistas siguen buscando la próxima gran zona de expansión urbana para vivienda, pero ignoran que la demanda inelástica hoy no es por más camas para dormir, sino por camas para sanar. Y cabe aclarar que no estoy en contra de la inversión en el sector residencial, sigue existiendo un gap de oportunidad gigante en el sector. 

Volviendo al tema principal, existen grandes errores al momento de invertir en activos del sector salud. No se trata simplemente de comprar cualquier oficina y ponerle un aviso de "Odontología". He visto cómo el mercado se parte en dos debido a una barrera invisible pero letal: la Resolución 3100 de 2019.

Existe una "obsolescencia regulatoria" masiva. Me he encontrado con edificios de hace 10 años que hoy son técnicamente inviables. La norma exige baños privados internos y rutas de residuos biológicos que los edificios viejos simplemente no pueden cumplir. Esto ha creado una oportunidad de oro para los activos Purpose-Built: el mercado paga una prima inmediata por metros cuadrados que ya cumplen la norma, porque reformar lo viejo es, muchas veces, imposible.

La geografía del retorno: No todo brilla igual

Al analizar los micro-mercados, la historia cambia según la ciudad.

En Bogotá, veo una polarización extrema. El corredor norte (Santa Bárbara, Usaquén) se ha vuelto intocable en precios, superando los $13-$14 millones por metro cuadrado, impulsado por especialistas de renombre que no pueden atender en otro lugar.

En Medellín, zonas como El Tesoro ya no compiten contra otros barrios, compiten contra Miami. El turismo médico ha dolarizado la rentabilidad de esos metros cuadrados.

Pero lo que descubrí recientemente viajando al Eje Cafetero me dejó pensando.

La Joya Escondida: El Arbitraje de Pereira

Mientras todos miran a las grandes capitales, Pereira se está consolidando silenciosamente como el Hub de Salud más eficiente del país, y aquí es donde he visto la mayor oportunidad de "arbitraje" inmobiliario.

Pereira ya no es solo una ciudad de paso; es la capital de servicio para una población flotante de más de 2.5 millones de personas (abarcando Risaralda, Caldas, Quindío y el Norte del Valle). Pero lo interesante para el inversionista es el precio.

Mientras en Bogotá o Medellín es difícil encontrar proyectos nuevos de alta especificación por menos de $13 o $14 millones el m², en Pereira he visto una oferta robusta en zonas como Cerritos o cerca al consolidado Megacentro Pinares con precios de entrada entre los $7 y $9 millones el m².

Estamos hablando de activos técnicamente superiores (diseñados post-pandemia y post-norma 3100) a casi la mitad del precio de los mercados maduros. La construcción del Hospital Regional de Alta Complejidad está actuando como un imán masivo, atrayendo subespecialistas que necesitan consultorios privados cercanos. Invertir hoy en "ladrillo clínico" en Pereira es comprar infraestructura de primer mundo a precios de mercado emergente, con una curva de valoración que apenas está empezando a despegar.

El dinero inteligente no usa su propio dinero

Otra cosa que he observado es cómo se financian estas compras. Mientras el comprador de vivienda está asfixiado, el inversionista en salud juega en otra liga.

Líneas de la banca de desarrollo como Findeter ("Compromiso Sector Salud") están permitiendo financiar proyectos completos con tasas compensadas. Y para el inversionista individual, el Leasing Inmobiliario es el escudo fiscal por excelencia: poder deducir el 100% del canon como gasto operativo baja la base gravable de renta de una forma que la vivienda nunca permitirá.

¿Hacia dónde vamos en 2026?

Mi conclusión, basada en lo que veo en los mercados , es que la inversión "pasiva" se acabó.

La tendencia es la integración. Edificios que no solo son consultorios, sino que se integran con Senior Living o centros comerciales de salud. Si estás pensando en mover capital en 2025, deja de mirar los avisos de apartamentos usados.

La brecha entre la demanda de servicios médicos y la oferta de edificios normativos es gigante. Y ya sea en la exclusividad de Bogotá o en la explosión de valorización de Pereira, ahí es donde está la rentabilidad real hoy en día.

La salud en Colombia dejó de ser solo un servicio social para convertirse en el activo defensivo más robusto de la década. ¿Sigues apostando al ladrillo tradicional o estás listo para evolucionar?

 

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